房市風暴？人口與房市結構轉折下的住宅政策方向－講座心得

5月8日晚上，下班後速速吃了飯，來到慕哲咖啡參加早已報名的OURs講座，當天講座主題是「人口與房市結構轉折下的住宅政策方向」，主講人是卓輝華老師，著有《房市風暴：從人口緊縮看未來房市的危機與商機》一書，當天收獲甚多，決定來寫篇心得跟大家分享。

我自己從事規劃工作，在這個領域，人口推估十分關鍵，關乎土地利用的需求與地方未來發展的定位，然而現實的是，都市計畫與政治太過緊密連結，如同當天卓老師所說，不管前期如何分析，最終政治人物推出的往往是人口成長的推估版本，因為唯有如此，才能持續爭取經費、繼續開發、創造經濟利益...，也讓我對人口推估這件事十分失望。因此很好奇長期在不動產領域工作的卓老師如何看待臺灣整體的人口狀況。

圖1：講座後的合影（圖片來源：OURs 專業者都市改革組織）

人口結構轉變課題

首先，我們需理解人口結構轉變的課題。卓老師分享道，依據國家發展委員會（國發會）的人口成長推估（中推計），2061年人口約為1,837萬人，將比目前2,357萬人減少約520萬人，不僅如此，人口結構亦將大幅度轉變。臺灣早在1993年成為高齡化社會，預計將於今年（2018年）邁入高齡社會，並於2026年邁入超高齡社會（圖2）。到了2061年，年齡中位數低推估是60歲，也就是約有50%的人口大於60歲；此外，老年人口佔總人口比例將達40%左右，換言之，每10人中，即有4位是65歲以上老年人口。高齡社會定義如下：

• 高齡化（aging）社會：65歲以上人口占總人口比率達到7%
• 高齡（aged）社會：65歲以上人口占總人口比率達到14%
• 超高齡（super-aged）社會：65歲以上人口占總人口比率達到20%

圖2：老年人口占總人口比例（1946~2061）
圖片來源：《房市風暴》P.126（資料來源：國家發展委員會，內政部戶政司，作者整理。）

那麼在人口結構轉變下，我們應如何評估住宅供需狀況？卓老師比較了2000至2016年的人口增加數（約120萬人）、戶籍增加數（約180萬戶）與住宅增加數（約160萬戶），從人口數量來看，住宅的供給已經遠遠高於需求。比較有趣的是戶籍數量，戶籍數雖高於人口數與住宅數，然而並無法直接解釋為家戶需求高於住宅供給量，尚需考量家戶結構的轉變。

書中分析指出，在2016年，一人家戶已成為主流（32.1%），一人與二人家戶佔總家庭戶數比率達55.1%，三人與四人家戶為33.7%，卓老師認為這樣的數據反映了幾個現象，除了越來越普遍的小家庭人口型態，節稅效應可能也創造了戶籍量的成長，而鄉村地區，則可能是年輕人外移後，留下長輩守著家園。總結來說，戶數量雖高於住宅供給量，但不能直接歸結出尚有住宅需求，畢竟在人口結構與社會狀況的變化下，戶數代表的意義已不同於以往。此外，由家戶人口數量的分析，也可了解未來的住宅空間需求，高比例的小面積住宅勢必成為需求大宗。

人口結構與房市的關連

每個世代的人口與社會發展息息相關，卓老師指出，出生人口影響房市的期間落在35~50年之後，會出現「房市消費」。舉例來說，戰後嬰兒潮世代便主導了臺灣的第四波(1988～1989)與第五波房市（2004~2014），正值嬰兒潮世代的高消費力年齡，同時開始出現初老的換屋購屋需求。（出生人口歷年成長與世代區間示意詳圖3）

• 戰後嬰兒潮：1951~1966年左右出生的人口。
• 回聲潮世代（echo boomers）：1967~1984年左右出生的人口，戰後嬰兒潮的二代。

卓老師透過數據分析指出，目前臺北市71%房屋產權都被50歲以上的人持有（圖4），亦即38%人持有71%房地產，這批核心的50~70歲左右人口正是戰後嬰兒潮世代，換位思考，約10-40年之後，會遺留下龐大的遺產給他們的下一代。

此外，戰後嬰兒潮世代大多於2010~2030年之間陸續退休，由於這個世代小時候可能是在鄉下長大，或者是由鄉村遷移到都市工作，所以退休後想當然爾會擁有「田園夢」，卓老師舉例，可能有部分的人退休後跑去宜蘭買地，發展出宜蘭農舍問題，說完自己又笑著補充：「我也是這個世代，但我沒有去宜蘭[蓋農舍]啦！」不過，再下一個世代可能就不會有田園夢了，畢竟可能從小便是在都市地區成長。

接著，戰後嬰兒潮的第二代－回聲潮世代，2000年左右年齡正介於28~34歲之間，處於工作存錢數年後，準備買房成家的年齡層，然而適逢經濟低度成長以及2004~2014年的房價高峰，導致薪資追不上房價，世代的處境促使土地正義與居住正義等議題被社會看見，也反應在2012與2016年選舉中，政黨開始正視居住正義的重要性，而開始有相應的政策回應，例如：社會住宅。

圖3：出生人口歷年成長（1947~2017）
圖片來源：《房市風暴》P.99（資料來源：內政部戶政司，作者整理。）

圖4：臺北市房屋持有之高齡化
圖片來源：《房市風暴》P.138（資料來源：臺北市政府地政局，2017年9月。）

此外，分析人口必定不能忽略「人口紅利(demographic dividend)」(註1)，不過隔行如何山，我竟然是第一次聽到這個概念！國家發展委員會定義人口紅利為，勞動年齡人口達總人口66.7%以上，且扶養比在50%以下的狀態。

臺灣自1990年開始進入人口紅利期，估計至2026年結束人口紅利期，如圖5。卓老師說明道，人口紅利通常伴隨經濟成長效應，舉例來說，2012~2015年是臺灣人口紅利的高點，此時期乃是戰後嬰兒潮世代邁入中壯年時期，在整體人口紅利累積的驚人購屋消費力下，創造出第五波了房市景氣高點。然而2016年後，人口紅利開始下降，加上政府打房效果，房市便開始下跌。

未來在2021以後，房地產市場將面臨人口結構的衝擊，將有老年人口急遽增加、總人口減少、死亡人口高於出生人口等狀況，且人口紅利期結束，勞動人口快速下降。高齡與超高齡社會下，房地產投資將趨於保守，因高齡者通常只有在有自用需求時會購屋，此外，高齡者擁有財產比重較高，也將凸顯越來越多繼承房產的數量。整體而言，房市需求將逐漸降低。（題外話，未來30年同時也會出現高齡人口紅利商機！）

目前房市已經停滯兩年左右，未來亦會逐漸下跌，但有趣的是，臺灣當前的金融環境不錯，開發商不會這麼容易倒閉，或許推案量降低即可持續生存。卓老師推估，下一波房市回溫或許將發生在2025~2035年前後，亦即，回聲潮世代邁入人生精華的40至65歲中壯期，具有高消費能力與政治決策權之時，然而在當時的人口結構趨勢下，難度亦高。卓老師也提醒大家，其實主導房市的因素並非只有人口，若移民、外資或陸資購房等政策有不同的發展，也會決定房市景氣的好壞與走向。

圖5：人口紅利歷年變動（1946~2061）
圖片來源：《房市風暴》P.169（資料來源：國家發展委員會，內政部戶政司，作者整理。）

我們這個世代面對的未來

承上，雖然回聲潮世代與千禧世代在10~40年後將繼承龐大遺產，然而極有可能是屋齡70年以上老屋，屋況差、產權複雜、難以整合的更新困境同樣存在，雪上加霜的結果可能是，房市整體的需求是低的。卓老師悲觀預估，臺北市中心的老房子，下一代繼承之後可能成為所謂的負資產（需面對遺產稅、地價稅、房屋稅等），市中心可能會出現空洞化現象。而在大家都不想住老房子又難以更新下，有趣的是，還是持續會有購買新房的需求。

不過，我不認為會像卓老師講的那麼悲觀，我們不能忽略近年老屋新用的趨勢，市中心地理位置好的建物，即使難以更新，在結構體安全前提之下，仍有許多商業上的再利用機會或空間使用需求，亦有機會由點與點的經營，逐步帶動地區與地區之間的串連。

當天現場有年輕朋友問到房價所得比以及需不需要買房的問題。目前臺北市的房價所得比大約是15倍，依據內政部統計，106年全臺的平均是9.16倍（國際標準是落在5~7倍較佳），卓老師認為，以臺北的現況，未來若可降低至8~10倍即是不錯的表現。

• 房價所得比=中位數住宅總價/家戶年可支配所得中位數。
• 房價所得比：代表需花多少年的可支配所得才買到一戶中位數住宅總價，數值越高表示房價負擔能力越低。（內政部不動產資訊平台－房價所得比說明）

雖然卓老師的本業是房地產，他也觀察到，其實相較於房市的漲幅、房地產商品化的現象，臺灣的「租屋市場」相較是比較穩定的，最終如何選擇買房或租房，還有許多個人、家庭或工作上的相關考量。卓老師開玩笑說，如果大家都像之前張金鶚老師呼籲的「不要買房」，說不定目前的房價還會跌更多，不過前述的這個「大家」，很現實的是，大概只掌握在3~4%的人手上，說完老師自己也苦笑了一下。

當天卓老師在台上的身影（圖片來源：作者拍攝）

人口關乎國家整體的競爭力與永續發展，卓老師也不免俗地提到新加坡著名的移民政策，新加坡作為一個城市國家，自2000起，推動完整的移民政策，有技巧地吸引專業人才、高財富、高學歷等不同身分的移民，至2016年，新加坡的人口已增加近180萬人，總人口達560餘萬人，改善了國家的人口結構狀態，也提昇了經濟動能與競爭力。不過社會本來就是複雜且動態變動的，新加坡也長年面對著國內的種族議題。除了國家尺度，縣市的人口結構變動也影響城市之間的競合，未來人口減少之下，勢必加劇城鄉差距，因為大家都會選擇移動到就業機會多、公共設施完善、社會福利較好、生活機能佳的地方居住，人口會持續往都市地區集中。也因此，未來如何突破行政邊界、跨區域資源整合，將是未來地區均衡發展、資源合理分配的關鍵。

最後，卓老師再次強調，他並不是研究人口的專家，會寫《房市風暴》一書，主要是自己整理了從事不動產工作過程中，參與房地產市場運作的觀察心得。人口有許多研究面向，與房地產的關聯只是一個切入觀點，換個領域，在經濟、產業發展、都市規劃等，其實也很仰賴人口分析的輔助。期待後續在不同領域都有更多人口議題的探討，並在政策上給予回應支持，這也是我們這個世代接下來需要持續努力的。

※ 特別感謝卓老師抽空給予本文修正上之建議 ※

後記：此篇文章為2018年5月8日參加OURs舉辦「【Blue 城市 X 步入城市】系列講座14—人口與房市結構轉折下的住宅政策方向」演講的筆記，包含當日演講重點與《房市風暴》書中觀點，不過，我自己比較關注人口方面內容，若各位對房市相關細節較有興趣，推薦大家購買或借閱《房市風暴》深入瞭解。

註1：在經濟學上，人口紅利（demographic dividend）是指因為勞動人口在總人口中的比例上升，所伴隨的經濟成長效應。它通常發生在人口過渡時期（demographic transition）晚期，此時因為生育率下降，使得受撫養的青幼年人口減少。當人口負擔係數小於或等於50%，此時稱為人口機會窗口期。這個理論在1998年，首次由哈佛大學教授大衛·布魯姆（David E. Bloom）與傑佛瑞·威廉森（Jeffrey G. Williamson）所提出。這一派學者認為，人口紅利在亞洲四小龍與1990年代凱爾特之虎的經濟發展中扮演重要角色。這兩位經濟學家認為1965年至1990年東亞經濟增長（以人均收入衡量）中有至多三分之一都可能要歸功於人口結構變化所帶來的人口紅利。（來源：摘錄自維基百科）

參考書目：
卓輝華，2018《房市風暴：從人口緊縮看未來房市的危機與商機》（新北市：經濟日報）

網路資源：
國家發展委員會網站－中華民國人口推估（105至150年）（國發會網站）
內政部不動產資訊平台－房價所得比說明（內政部網站）

相關連結：
OURs 專業者都市改革組織（FB粉絲專頁、網站）

延伸閱讀：
張金鶚，2016《居住正義》（臺北市：天下雜誌）



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